[موسيقى] [موسيقى] الخبر اللي احنا سمعناه الاسبوع اللي فات عن الحكم بعدم دستوريه القانون بتاع الايجار الادي القديم في في مصر وده اعتقد هيبقى حديث الساعه في جمهوريه مصر العربيه لان قانون صدر سنه 1981 في سنه 2024 بيتم الحكم بعدم دستوريته والللي عرفناه ان اعتقد القضيه او البحث على عدم دستوريه الحكم ده حصل في التسعينات تقريبا صح هو بدايه الموضوع هو الحكم اللي صدر هو صدر بخصوص تثبيت قيمه الاجره ا مش القانون بالكامل هو الحقيقه القانون اه طلع في ظروف الظروف دي كانت ظروف اجتماعيه في المعروض من من الشقق اللي موجوده في مصر كان المعروض كتير جدا جدا لكن في غلاء وارتفاع في اسعار الايجارات فالدوله اضطرت انها تدخل بانها رقم واحد بتحدد بتثبت الاجره بتثبته ازاي بثبتها وفقا لمعايير محدده انك انت كمؤشر ما تقدرش الاج اجره وانت بتحددها مع المستاجر انها تزيد عن رقم معين اللي هو بيمثل معادله القانون حطها الحاجه الثانيه انه ده لا ده انت ملزم كمان ان الايجار ده هيستمر لمده طويله جدا جدا لدرجه انها مش بس على قد المستاجر ده المستاجر واولاده واحفاده وكل المقيمين معه الملابس لعمليه الاقامه ده دي الفلسفه بتاعته وكان الدوله بتتدخل لحل الازمه دي لكن لما الازمه دي ا يعتبر انتهت فحصلت مشكله عندي مشكله كبيره ليه لان عندي اولا في ارتفاع لمستوى التضخم ارتفاع لمستوى المعيشه وتكاليف المعيشه في مصر فبدات الاجره المفروضه بقت تمثل ارقام ا تافهه جدا جدا جدا جدا طبعا في ظل التطور الدستوري اللي حصل في مصر وتغير المفهوم بقى خرجنا من مساله الدوله خرجت من المفهوم الاشتراكي للمفهوم الراس مالي بقى في تشجيع لمساله الحريه الفرديه والممارسه الاقتصاديه الفرديه والانشطه التجاريه فبدات حصل بدا يحصل طعون بعدم الدستوريه في بعض المواد بتاعه القانون الايجارات القديمه القوانين دي هي قوانين استثنائيه لان الاصل وانا باجر ان انا باجر وفقا للقانون المدني عادي جدا جدا باجر وفقا للقانون المدني علاقه تعاقديه متوازنه جدا جدا انت بتحصل على المنفعه الليت ممثله في السكن وانا بحصل على المنفعه في المقابل المتمثله في الاجره وبالتالي احنا بنزود الاجره وفقا لزياده المنفعه وطبعا في اغلب العقود اللي معموله وفقا للقانون المدني احنا بنفترق زياده سنويه 7% زياده سنويه 10% على حسب ما بيتفقوا العقد بيجدد تلقائيا ولا بيجدد بناء على الاخطار متبادل من الطرفين اما وفقا لقوانين الايجارات الاستثنائيه المسائل دي ما بتحصلش هي الاجره محدده ابد الابدين والايجار يعتبر ابد الابدين يعتبر ابد الابدين مشكله كبيره جدا حصلت في في السوق العقاري في مصر بسبب الموضوع ده يعني انا شفتها من من واحنا صغيرين موضوع الفروق بين الايجارات القديمه والايجارات الجديده وطلع قانون الايجار الجديد اللي بيخضع ليه عقارات معينه ولو عندك شقه ايجار قديم ده خلق حاجه في السوق اسمها خلو رجل اللي هو الكي ماني بتاع العقارات وخلق حاجه ثانيه ان في عقارات مقفوله عباره عن مخزن لان الناس شايفه ان ا ا ان ان التنازل عنها خساره لان ايجارها لا يسقى بالضبط فايه اللي هيخليني اتنازل عن بيت بدفع له جنيه في الشهر زي ما انت بتقول او 20 جنيه في الشهر حاجه لا تذكر بيت في الزمالك او في وس البلد او في حته من الحاجات المهمه اللي زي دي ايه التاثير اللي انت ممكن تشوفه الحكم بعدم دستوريه الماده دي من قانون الاجراءات انا اعتقادي شخصي ان ده هي يعني هيخلق طوابير امام المحاكم قضايا كتير جدا بقى هتترفع لاسترداد العقارات المحبوسه خليني برده ارجع اقول ان اه فعلا الحكم ده حكم مهم جدا جدا لكن انا عندي احكام صدرت برض من المحكمه الدستوريه في فترات سابقه خاصه بقانون الايجارات القديمه مهمه برض زي مثلا امتداد عقد الايجار للحفيد مثلا المحكمه الدستوريه قصرت عمليه الامتداد على الدرجه الاولى اه عمل بقى في قضايا كتيره جدا جدا منظوره لا ده انا كنت مقيم مع جدي هنا اصلا فانا لا اصلي في تفسيرات في القانون مازال القانون صامد حصل الحكم الاخير اللي هو الخاص بتثبيت يعني بعدم دستوريه تثبيت قيمه الاجره اه طبعا ده هيفتح الباب ان احنا للنقاش مره ثانيه حوالين قيمه الاجره لكن هو منتظر تدخل تشريعي ه المشرع اللي هو مجلس النواب المصري لما يجي يحدد القانون لما يجي يعدل ماده اللي حكم بعدم دستوريتها هل اولا هتعمل تعديل جزئي يعني هتتدخل الماده اللي حكم بعدم دستوريتها اللي حصل فيها هذا العيب هل انت هتزل هذه الماده وتحط ماده بديله فانت بتطعم نفس القانون بطعمه بماده جديده فهت المعادله زي ما انا قلت من البدايه هي كانت المشكله في المعادله المعادله الحسابيه اللي محطوطه اللي على اساسها بنحسب قيمه الاجره فبالتالي ترتب على هذه المعادله ان الاجره جت عند وقت معين بقت ثابته ما حدش يقدر يلعب فيها هل انت هتغير المعادله ولا انت هتحطها قيمه حره متروكه للافراد ولا انت هتعمل ايه المعيار اللي انت على اساسه هتخلي الطرفين مازالوا لان برض انا عايز افكر اذكر نفسي بحاجه قال وهي ان عقد الايجار القديم مازال مستمر يعني مازال المستاجر مقيم في هذا العقار و احفاد المستاجر بقى لا احفاد المستاجر مش ياخدوه بس احنا بنتكلم على ان مازال المستاجر موجود احنا محل النزاع هنا مش عقد الايجار احنا محل النزاع هنا هو قيمه الاجره انما عقد الايجار مستمر فلو هو 50 قرش بياجر الشقه فتغيرت المعادله الحسابيه بقت 5000 جنيه برض انا مازلت معايا عقد الايجار اللي هو مستمر مع اعتقدش ان الملك عنده مشكله في الحاله دي لان لو انت بتقول لي ان ان خلاص عدم دستوريه تثبيت عقد الايجار وفي الحاله دي هضع لايه هضع ل ما ينظم ان ما هي القيمه السوقيه التقديريه لل الفير للعقار زي ده فهق ان انا ا اقول ان والله السوق النهارده في العقار ده في المكان ده بالحجم ده بالاطلاله دي كذا فتحكم بقى المحكمه في هي الفكره انه حتى القانون نفسه اللي هو قانون الايجارات القديمه هو خصص لجنه اسمها لجنه تحديد الاجره لجنه تحديد الاجره هي دي كانت لجنه بتنعي بيمثل فيها احد المواطنين مع احد مهندسي الحي مع اطراف اخرى عشان يحددوا قيمه الاجره العادله لكن احنا عشان نتكلم في في بلد مصر بنتكلم تقريبا 110 مليون فرد وفي عندي عقارات ا يعني يعني تتجاوز عدد السكان بمراحل عشان لجنه اجره تنعقد وتبدا تقيم دي مساله تكاد تكون مستحيله فالمعيار الانسب بالنسبه لي في التحديد هو معيار الضريبه هو ايه الضريبه المفروضه على الضريبه العقاريه المفروضه على هذا العقار اللي من خلالها حدد القيمه بس ده بيفتروا الضريبي نظام ضريبي كف النظام الضريبي اللي هو الخاص بالضرايب العقاريه نظام ضريبي كفئ قدر يحصر العقارات كلها بالكامل حوالين مصر وبالتالي لما قدر يحسب يحصر العقارات قدر يقيم الضريبه اللي هنبدا نطلع منها من قيمه الضريبه نطلع منها لقيمه العقار ولما نطلع من قيمه العقار نقدر نطلع لقيمه الاجره العادله وبناء عليه لما نطلع لقيمه الاجره العادله نقدر برده نتحكم في الزياده بتاعتها هي هتزيد ازاي في ظل معدلات تضخم عالميه عاليه عاليه جدا لكن ارجع للنقطه هل المشرع هيتدخل تدخل جزئي لتعديل هذه الماده اللي اصابها عدم الدستوريه ولا المشرع المصري هيكون عنده ال الحافز والجراه للتدخل بقانون جديد يعيد تشكيل العلاقه بين المؤجر والمستاجر بالنسبه لهذه الحاله يعني مثلا ممكن يفترض فتره انتقاليه انا انا دي مقترحات اعمل فتره انتقاليه ممكن مثلا خمس سنين 10 سنين عشان انهي النوع ده من العلاقات الاستثنائيه خ خلاص الاستثناء بيزول بزوال سببه انتهى الاستثناء انتهى انا عندي في ثروه عقاريه كبيره جدا في عندي عقارات في كل مكان في الدوله نفسها بتطرح المستثمرين او المطورين العقاريين بيطرح شقق كتير وقطع اراضي كتير فخلاص ادي ادي فتره انتقاليه عشان تبدا تنهي ده لان في مشكله كبيره الا وهي ان العقارات القديمه ديت متهالكه محتاجه ترميم ومحتاجه لما بيجي المؤجر اللي هو المالك يعمل الترميم ده دايما تلاقي المست مجر بيعترض على هذا الترميم وبيرفع دعاوه قضائيه لان المستاجر بيظن ان اتجاه المؤجر لعمل الصيانه للعقار ده هو اتجاه خبيث لتدمير العقار لان طبعا العقد الايجار القديم بيبطل اذا العقار انهدم فهو المستجر بيقول في نفسه لا ده اللي هيحصل ان المؤجر هو بيعمل عمليه الترميم دي مش عمليه ترميم ده عمليه اهلاك للعقار هو بيتحايل على انه العقار هو مش عارف يهلكه ويطلع له رخصه ترميم فلما يطلع شص الترميم يرمم بشكل سيء فلما رممه بشكل سيء العقار يبدا ينهار فمحتاج ان انا اتحكم في ده كله لان في مباني كتير محتاجه صيانه صيانتها واقفه مساله الاجره ف ده اثار الحكم ده هتتوقف على مردود هذا الامر عند المشرع المشرع هيعمل ايه بالضبط وبعدين المحاكم هتفصل في الموضوع على ضوء ما ما يفرضه المشارع خاصه ان المحكمه الدستوريه خلت التنفيذ او لان المحكمه الدستوريه وفقا لقانونها هي تقدر تحدد بدايه س سريان حكمها يعني حكم المحكمه لا يسري دلوقتي هو يسري مع دور الانعقاد الجديد ليه لان المحكمه بتدي فرصه لمجلس النواب يبدا يناقش واحنا هنحل الموضوع ده ازاي والله انا شايف ان انتم مع قادين الموضوع ده يا دكتور يعني المشرع المصري ممكن يريح الناس كلها وينقل ا اي تجربه من التجارب الناجحه للاسواق العقاريه في العالم يعني في تج ناجحه جدا جدا في امريكا وفي تجارب ناجحه جدا جدا في دول الخليج وفي تجارب ناجحه جدا جدا في انجلترا مثلا يعني لو عملنا سلطه تنظيميه للنشاطات العقاريه في مش لازم تبقى في كل مصر مره واحده يعني يبدا بالمدن الاهم بالقاهره او باسكندريه او بالمدن الساحليه اللي فيها استثمار عق عقاري كبير يح المشكله واحده واحده لو عمل سلطه تنظيميه للق للنشاطات العقاريه بحيث ان هو يحدد طريقه لحسابات القيمه بتاعه العقارات وطريقه معينه لتسجيل البيانات وطريقه معينه علشان للتسجيل العقارات نفسها لان كل ده بيساعد على ان يبقى عندي ارقام حقيقيه او معايير اقدر من خلالها اقيم العقار انا النهارده عندي عقار في الزمالك زي ما انت حضرتك بتقول مثلا ب 10 مليون جنيه وعندي عقار ب 100 مليون جنيه وعندي عقار بمليون جنيه والثلاثه في نفس الشارع ذز نو واي ان يبقى يعني ده حاجه مش طبيعيه حاجه مش منطقيه لان مافيش ا هيئه واحده احصائيه عندها ارقام حقيقيه عن السوق تقدر ان انت تاخد منها معيار للحسابات اللي انت كنت بتقول عليها من شويه فاحنا محتاجين فعلا تدخل تشريعي وتدخل من الدوله علشان تنظيم النشاطات العقاريه في مصر اكيد اعتقد يعني طبعا للحديث بقيه واشكرك جدا على كل المعلومات القامه القانونيه اللي نستفيد بيه من حضرتك واعتقد ان انا هسالك اخر سؤال قبل ما ننهي حلقه بتاعتنا لو بتتمنى تشوف قانون يتغير في مصر اذا كان بقى من ناحيه الضريبيه ولا من الناحيه العقاريه ولا من ناحيه الحل الملكيه الفكريه او بلاش يتغير او لو عندك اقتراح لقانون جديد يكون ايه والله المقترحات كتيره جدا يعني بتتوقف على حسب وانت عندك مقترح لانه قانون يتطور في انهو مجال لكن بشكل عام لو انا عندي مقترح عام فهيبقى قانون الاحوال الشخصيه في مصر ان القانون يتطور قانون من 1920 فلازم لازم ان احنا نطور القانون ده واظن لو كل المصريين مستريحين في علاقتهم في الاحوال الشخصيه هتبقى امورهم احسن بكتير برض في في الايجارات وفي الملكيه الفكريه وفي غيره اعتقد اه لا والله وجهه نظر هائله جدا لو القانون بتاع احوال الشخصيه اتعدل وتطور شويه هيحل كل المشاكل اه يعني الناس حتى يكون عندهم الفايبس كده يحلوا مع بعض اذا حلوا اصعب مشاكلهم اقتراح يل واشكرك جدا جدا على الوقت بتاعك وشرفت دبي ونورتنا ونورت مدا ليج الشكر ليك وانا شاكر استضافتي في ماندي ليجال وانا سعيد جدا بده وان شاء الله تتكرر اللقاءات باذن الله باذن الله اشكركم جدا و السلام عليكم